应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因

第一节 创办项目预算

(一)创办项目总投资组成:

包括牢固资产投资、创办期借款息金和活动资金三局部。

牢固资产投资是指项目按拟建范围,区位。规划策画计划、创办形式举行创办所需的费用;创办期借款息金是指企业为创办项目举行创办投资借款和活动资金借款而产生的息金支出;活动资金是指为维持企业的一般出产筹备活动所占用的整体周转资金。

创办项目总投资造成的资产分为牢固资产、有形资产、递延资产和活动资产。

第二节 房地产项目投资与总本钱费用预算

一、房地产开发项目投资与本钱费用的相关概念

(一)房地产开发项目投资特性

三种筹备形式:贩卖、出租和自主筹备。

(二)房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发创办投资和筹备资金两局部。

1、开发创办投资是指开发期内完成房地产产品开发创办所需投入的各项本钱费用。包括土地费用、后期工程费、根柢措施创办费、建筑安装工程费、公共配套措施创办费、开发直接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等

2、筹备资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。学习地质勘查多少钱一延米。

(三)开发产品本钱

开发产品本钱是指房地产开发企业在开发经过中所产生的各项费用,从财务角度,这些本钱可按用处分为:你知道地质勘查单价。土地开发本钱、房屋开发本钱、配套措施开发本钱等。地质勘查单价。

而在核算上又可分别为:开发直接费(包括土地费用、后期工程费、根柢措施创办费、建筑安装工程费、公共配套措施创办费)和开发直接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发本钱和开发费用举行分类。

开发本钱包括土地费用、后期工程费、根柢措施创办费、建筑安装工程费、公共配套措施创办费、其他费用、开发期税费、不可预见费。

开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。其实勘探钻孔多少钱一米。

例6-1:某开发商在广州开发一个项目,你看房屋。总建筑面积157‚349平方米,其中住宅135‚049平方米,商铺5‚300平方米,会所17‚000平方米。住宅整体销售,商铺用于出租,会所自身筹备。该项目总投资70‚794万元,用途。其中开发创办投资70‚644万元,由开发产品本钱65‚644万元和自营牢固资产(会所)5‚000万元组成。会所投入运营时需投入筹备资金150万元,地勘收费标准。在项目告终时(估计38年后)一次发出。则开发项目总投资组成如图6-1所示:

倘若项目惟有租售局部无自营局部,那么其总投资就惟有65‚644万元,不包括自营牢固资产(会所)的5‚000万元和筹备资金150万元。

二、房地产开发项目总本钱费用组成预算

1、土地费用预算

(1)土地操纵权出让金

土地出让金的底价预算凡是可参照政府同期出让的相同地块的出让金数额并举行时间、地段、用处、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等成分的订正获得;也不妨依据都会国民政府宣布的都会基准地价或均匀标定地价,依据项目用地所处的地段等级、用处、容积率、操纵年限等项成分订正获得。土地有偿出让的方式包括拍卖、投标与协议。工程地质钻探勘查。

(2)土地征用及拆迁安装赔偿费

新条例礼貌:拆迁赔偿的方式不妨实行货币赔偿,也不妨实行产权换取。地勘钻孔多少钱一米。货币赔偿的金额,应依据被拆迁房屋的区位、用处、建筑面积等成分,以房地产市场评价代价判断;实行产权换取的,应计算被拆迁房屋的赔偿金额和所换取房屋的代价,结清产权换取的差价。

(3)土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支出土地操纵权转让费。依法经过土地出让或转让方式取得的土地操纵权不妨转让给其他合法操纵者。勘探钻孔多少钱一米。

(4)土地租用费

土地租用费是指土地租用方向土地出租房支出的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租筹备之用时)经常采用。

(5)土地投资折价

非频频见的协作开发项方针形式。

2、后期工程费

后期工程费严重包括开发项方针后期规划、策画、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

(1)项方针规划、策画、可行性研究所需的费用凡是可按项目总投资的一个百分比预算。凡是景况下,规划及策画费为建安工程费的3%左右,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素。可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可依据所需事务量勾结相关免费尺度预算,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素。凡是为策画概算的0.5%左右。地勘收费标准。

(2)“三通一平”等土地开发费用,严重包括地上原有建筑物、构筑物撤除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的预算可依据现实事务量,你知道勘探钻孔多少钱一米。参照相关计费尺度预算。凡是为策画概算的0.35%。

3、根柢措施创办费

根柢措施创办费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和途径等工程的费用,严重包括供水、供电、途径、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等措施的创办费用以及各项措施与市政措施支线、干管和干道的接口费用。

根柢措施费通常采用单位目标预算法来计算。大略预算时,看着房屋地质勘探打孔。则各项根柢措施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。

4、建筑安装工程费

建筑安装工程费是指直接用于工程创办的总本钱费用,严重包括建筑工程费(构造、建筑、独特装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。

5、公共配套措施创办费

公共配套措施费是指栖身小区内为居民供职配套创办的各种非交易性的公共配套措施(又称公创办施)的创办费用。严重包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。

6、开发直接费

开发直接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发明场组织管理所产生的各项费用。地质勘查单价。包括工资、福利费、折旧费、缮治费、办自费、水电费、劳动爱护费、周转房摊销和其他费用等。

7、管理费用

管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项方针开发筹备活动而产生的各种费用。严重包括:你知道地勘钻孔多少钱一米。管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动安全费、就业安全费、董事会费、磋议费、费、诉讼费、房产税、土地操纵税(企业管理用房)、车船操纵费、技术开发费、有形资产摊销、创立费摊销等各种费用。

管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数凡是为3%。8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而产生的各项费用,严重包括借款和债券的息金、金融机构手续费、安全费、代理费、外汇汇兑净耗费以及企业为项目筹资产生的其他财务费用。地质勘查多少钱一延米。

持久借款息金、活动资金借款息金的计算详见“借款还本付息预算”。息金外的财务费用可按息金10%预算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目在销售产品经过中产生的各项费用以及专设销售机构或托付销售代理的各项费用。严重包括如下三项。

(1)广告宣扬及市场扩展费

约为销售支出的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)

(2)销售代理费

约为销售支出的1.5%—2%

(3)其他销售费用

约为销售支出的0.5%—1%

以上各项算计,销售费用约占到销售支出的4%—6%。地质勘探每平米多少钱。

10、其他费用

其他费用严重包括且自用地费和且自创办费、工程造价磋议费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、完工图编制费、工程安全费等。这些费用按本地相关部门礼貌的费率预算,凡是约占投资额的2%—3%。

11、开发时候税费

开发项目投资预算应探究项目在开发经过中所累赘的各种税金和所在政府或相关部门征收的费用。在一些大中都会,这局部税费已成为开发创办项目投资组成中占较大比重的费用。拆迁房。各项税费应该依据本地相关尺度预算。以广州为例,这些税费凡是包括:

(1)配套措施创办费(小区建安造价的5.5%,单体11%)

(2)牢固资产投资方向医治税(按总投资额30%-5%计征,目前暂停征收)

(3)土地操纵税

(4)建筑工程质安监视费

(5)供水增容费(已免征)

(6)供电增容费(已免征)

(7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,应根据。开发商交,用于贩卖的,买家交)

(8)其他

12、不可预见费

不可预见费包括备用金(不含工料代价上升备用金)、不可预见的根柢或其他附加工程增加的费用、不可预见的天然灾祸增加的费用。它依据项方针杂乱水和蔼前述各项费用预算的切确水平,以上述各项费用之和为基数,按3%—5%计算。

倘若是开发项目完成后出租或自营的项目,还应预算下列费用:因素。

13、运营费用

运营费用是指房地产项目开发完成后,建筑面积。在项目筹备时候产生的各种运营费用。严重包括管理费用、销售费用等。

14、缮治费用

缮治费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在筹备时候产生的物料消费和维修费用

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